Il rent to buy, o affitto con riscatto, complice anche la complicata e particolare situazione venutasi a creare nel settore immobiliare italiano, è invece ormai un’opzione cui guarda con interesse un pubblico sempre maggiore tanto che anche la legge contempla questa forma contrattuale introdotta col Decreto Sblocca Italia dello scorso anno e, proprio nelle scorse ore, ben dodici associazioni a difesa del consumatore e il Consiglio nazionale del notariato hanno presentato a Roma la Guida al rent to buy.
I notai hanno messo nero su bianco un’utile guida per comprendere fino in fondo quali siano i vantaggi e gli svantaggi dell’affitto con riscatto, e per spiegarne modalità di applicazione e regole per la gestione di questa particolare forma di contratto in cui una parte del pagamento del canone viene in realtà accantonata nel caso in cui l’inquilino, anche dopo molti anni dal primo affitto, decida in seguito di acquistare l’immobile.
Una cosa che non tutti sanno è che il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile, non solo ad uso residenziale, ma anche commerciale, produttivo, direzionale e così via.
Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di “un immobile”.
Per intenderci, non sono esclusi nemmeno i fabbricati “al grezzo”.
Proviamo quindi a dare delle risposte alle domande più comuni in tema di rent to buy.
1) Cos’è il contratto di rent to buy?
È un nuovo tipo di contratto in base al quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al futuro acquirente, dietro il pagamento di un canone che deve comprendere due distinte componenti: una per il pagamento dell’utilizzo e una da imputare al prezzo finale di vendita. Dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo la componente dei canoni pagati destinata al prezzo di acquisto.
Esempio: prendiamo come esempio la vendita di un appartamento del costo di 100.000 euro.
Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili: una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione, e come in una normale locazione questa parte si perde. Il residuo, cioè gli altri 500 euro, sono da considerarsi un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare l’appartamento non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con la specifica componente dei canoni.
2) Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di utilizzo? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti.
3) Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.
4) In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter accelerare i tempi di questa procedura sarà necessario stipulare l’atto di rent to buy nella forma di atto pubblico, che potrà valere come titolo esecutivo per avviare il procedimento di rilascio innanzi l’autorità giudiziaria (art. 474 c.p.c.).
5) Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.
Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
6) Nel rent to buy relativo a un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
7) Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/ venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Il trattamento fiscale è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate in un’apposita circolare esplicativa (n. 4/E del 19 febbraio 2015).
In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso.
L’affitto con riscatto è disponibile anche presso alcune delle residenze di ERIF:
Residenza Le Brughiere ad Arconate
Residenza Verde Cortese a Villa Cortese
Residenza Castillo a Castiglione Olona
